En kapitalfrigöringskredit är en typ av lån som bygger på outnyttjat bundet kapital i bostaden som kan ”frigöras”. En grupp av människor som kan få svårt att låna pengar är äldre personer med låg inkomst. En möjlighet för denna grupp är då att belåna sin bostad för att frigöra kapital att använda till valfria ändamål.
Det finns i Sverige två företag som erbjuder kapitalfrigöringskrediter som låneform och den har ersatt vad som tidigare kallades för seniorlån. Upplägget på krediten ställer krav och villkor som behöver uppfyllas av låntagaren.
Vanliga villkor för kapitalfrigöringskrediter
- ha fyllt minst 60 år
- äga en bostadsrätt värd minst 500 000 kr eller villa värd minst 900 000 kr
- bostaden måste ligga i ett område med stabil prisutveckling
- maximal belåning från 25% upp till 55% av bostadens värde (ålder avgör)
De långivare som finns på svenska marknaden och som erbjuder kapitalfrigöringskredit idag är BlueStep, 60plusbanken och Svensk Hypotekspension. Villkoren som finns listade här ovanför gäller hos båda dessa långivarna. Det som skiljer är att man hos Svensk Hypotekspension kan låna maximalt 7 000 000 kr medan Bluestep har sin maxgräns på 5 000 000 kr. Det lägsta beloppet på kapitalfrigöringskrediten är 100 000 kr hos båda aktörerna.
Ytterligare krav som ställs är att bostaden måste vara försäkrad till fullvärde och ha trygghetsavtal från till exempel Anticimex. En bostadsrätt ska ha hemförsäkring med bostadsrättstillägg.
Kapitalfrigöringskredit som engångsutbetalning eller som månadsbelopp
Vanligen väljer man att få hela den beviljade krediten utbetald som ett engångsbelopp. Hos BlueStep kan man dock välja att få det som månadsbelopp, eller både och.
Räntan på en kredit för kapitalfrigöring följer marknadsläget för räntor och uppdateras i takt med förändringar på räntemarknaden. En justering av ränta görs var tredje månad, precis som en rörlig bolåneränta.
En skillnad mot ett vanligt bostadslån är att man betalar inte räntan under lånets löptid utan den läggs ovanpå lånet och betalas endast när lånet löses tillbaka. Skulden kommer alltså att växa tills den dagen som krediten betalas tillbaka, vilket för de allra flesta är när bostaden säljs.
Så fungerar en kapitalfrigöringskredit
Berit och Bengt är pensionärer sedan något år tillbaka och har bott länge i sin villa. De har varit duktiga på att amortera ner sitt bostadslån och under tiden de bott där har också marknadsvärdet gått upp så deras belåningsgrad är nu låga 10%. Vid deras senaste husvärdering fick de värderingen på villan till 4 100 000 kr och de har bara ett lån på 410 000 kr.
Deras pension är inte den högsta men de får ut cirka 22 000 kr i månaden efter skatt. De vill inte flytta från sin villa så länge de är friska och orkar. Däremot skulle de vilja ut och resa mer men har inte pengarna för det tillgängliga. Deras största tillgång är värdet i huset så därför tecknar de en kapitalfrigöringskredit på upp till 50% av bostadens värde.
Krediten ger de 2 050 000 kr varav 410 000 kr går till att betala nuvarande banklån hos en annan bank. Kvar att röra sig med har de alltså 1 640 000 kr och de väljer att ge 500 000 kr som förskott på arv till sina barn. Resten har de tänkt att på ett klokt sätt förvalta genom att uppleva mer i deras pensionärsliv.
Paret avlider 16 år efter att de tagit kapitalfrigöringskrediten och då säljs bostaden inom dödsboet. Från dödsboet betalas då krediten av inklusive de ackumulerade räntor som tickat under tiden de haft lånet. Det blir lite pengar över men skulle det inte ha blivit det och det fanns restskuld så skrivs den av.