Kapitalfrigöringskredit: så växer skulden när räntan läggs på lånet
En kapitalfrigöringskredit (ibland kallad seniorlån) betalas inte av löpande — räntan läggs på skulden varje år i stället, så skulden växer med ränta på ränta hela tiden krediten löper. Det finns ingen amorteringsplikt och ingen räkning varje månad, men det är inte gratis: skulden kan bli mycket större än det belopp som togs ut, och den äts av samma bostad som ska räcka till att betala den. Räknaren nedan visar skuldens utveckling år för år, hur mycket av bostadens värde som blir kvar, och vad "ingen månadskostnad" faktiskt kostar jämfört med ett vanligt lån där räntan betalas löpande.
Reglerna som räknarna bygger på kontrollerades senast .
Skuld efter valt antal år
–
Skuld efter 5 år
–
Skuld efter 10 år
–
Skuld efter 15 år
–
Skuld efter 20 år
–
Kvarvarande värde i bostaden
–
År till belåningsgränsen
–
| År | Skuld (kapitaliserad ränta) | Bostadens värde | Total belåning | Belåningsgrad | Kvarvarande värde |
|---|---|---|---|---|---|
| Fyll i fälten ovan. | |||||
| Kapitalfrigöring: total ränta som läggs på skulden | – |
|---|---|
| Vanligt lån: total ränta om du betalat den varje månad i stället | – |
| Vad ränta-på-ränta-effekten kostar extra | – |
Skulden kapitaliseras en gång per år: varje års ränta läggs på skulden i stället för att betalas, och nästa års ränta räknas på den nya, högre skulden. Metoden och exemplet är hämtade från Konsumenternas: 500 000 kr till 4,5 procent ränta blir enligt Konsumenternas eget exempel 522 500 kr efter ett år. Skulden har ingen amorteringsplikt, men en skuldgaranti gör att den aldrig kan bli större än vad bostaden är värd den dag den säljs. Ränteavdrag räknas inte ut här — kapitaliserad ränta är avdragsgill först det år den faktiskt betalas, normalt när bostaden säljs och krediten löses.
Riskerna först
- Skulden växer även om du inte tar ut mer pengar. Varje års ränta läggs på föregående års skuld, så tillväxten accelererar över tid — precis som ett sparkonto fast åt fel håll.
- Räntan är högre än på ett vanligt bolån. Konsumenternas skriver att räntan på den här typen av lån är högre än på ett bolån, utan att ange en exakt siffra. Konsumenternas skriver att det i dag finns två företag som erbjuder kapitalfrigöringskrediter — räntan skiljer sig mellan dem och behöver frågas fram från respektive långivare.
- Att lösa ett bundet lån i förtid kan kosta extra. Har bostaden ett bundet bolån som ska lösas för att kapitalfrigöringskrediten ska kunna tas, kan banken ta ut en ränteskillnadsersättning — en kostnad som inte räknas in i räknaren ovan.
- Bostadstillägg kan påverkas. Konsumenternas nämner att utbetalningen kan påverka rätten till bostadstillägg — kontrollera med Pensionsmyndigheten innan du bestämmer dig.
Så fungerar krediten
Enligt Konsumenternas grundkrav måste du ha fyllt minst 60 år för att få en kapitalfrigöringskredit (gäller den yngre av två sammanboende). Bostaden ska vara obelånad eller lågt belånad — finns det ett kvarvarande lån tar den nya långivaren normalt över det. Marknadsvärdet måste vara minst 500 000 kr för en bostadsrätt och minst 900 000 kr för en villa eller ett fritidshus i ett område med stabil prisutveckling, och det lägsta beloppet som går att låna är 100 000 kr.
Krediten har ingen bestämd löptid — den löper så länge du bor kvar, och betalas normalt tillbaka när bostaden säljs, till exempel vid dödsfall eller flytt till äldreboende. En skuldgaranti gör att du aldrig blir skyldig mer än vad bostaden faktiskt är värd den dagen, även om skulden på pappret vuxit förbi det.
Skuld efter n år = uttaget belopp × (1 + ränta)n, kapitaliserat en gång per år
Bostadens värde efter n år = dagens värde × (1 + antagen värdeutveckling)n
Konsumenternas eget exempel: ett uttag på 500 000 kr till 4,5 procents ränta har efter ett år vuxit till 522 500 kr — exakt 500 000 kr gånger 1,045. Räknaren ovan använder samma årsvisa kapitalisering. Lägger man i stället räntan på månadsvis (vilket vissa krediter gör) blir tillväxten något snabbare — med samma exempel som i räknarens standardvärden (500 000 kr, 6 procent, 15 år) skiljer det på ungefär 29 000 kr mellan de två metoderna. Fråga din långivare hur just deras kredit kapitaliserar räntan.
Seniorlån är inte riktigt samma sak
Ordet "seniorlån" syftar egentligen på en äldre produkt som banker och försäkringsbolag sålde fram till för ungefär tio år sedan och som inte längre säljs till nya kunder — även om det finns kvar hos konsumenter som redan har ett. Enligt Konsumenternas fanns seniorlånet i två varianter: en med skulduppräkning (högst 50 procent belåning, där räntekostnaden togs från reserverade medel så att skulden växte på samma sätt som en kapitalfrigöringskredit) och en med försäkringslösning (högst 60 procent belåning, kombinerad med en kapitalförsäkring som gav en månatlig utbetalning). Dagens kapitalfrigöringskredit är den produkt som faktiskt går att teckna ny i dag — det är den räknaren ovan bygger på.
Belåningsgränsen — inte bolånetaket på 90 procent
Räknarens fält för belåningsgräns är förvalt till 90 procent — samma tal som bolånetaket i Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Det talet gäller nya bostadskrediter i allmänhet och har ingenting särskilt med kapitalfrigöringskredit att göra. I praktiken sätter de bolag som erbjuder krediten en egen, betydligt lägre gräns som stiger med åldern: enligt Konsumenternas får en 60-åring maximalt belåna bostaden till 25–28 procent, en 70-åring till 34 procent, en 76-åring till 40 procent och den som fyllt 90 år till 57 procent. Ändra fältet i räknaren till en gräns som stämmer med din egen ålder för ett rättvisande svar — annars visar räknaren bara vad som händer mot ett tak som i praktiken inte gäller den här produkten.
Ränteavdraget kommer först när räntan betalas
Räknaren räknar inte ut något ränteavdrag. Skälet är att kapitaliserad ränta — ränta som läggs på skulden i stället för att betalas — inte är avdragsgill förrän den faktiskt betalas, vilket normalt sker först när bostaden säljs och krediten löses, ofta många år senare. Att räkna ett löpande, årligt avdrag på ränta som ännu inte betalats hade gett ett felaktigt svar.
Vad "ingen månadskostnad" kostar
Jämförelsetabellen i räknaren ställer den kapitaliserade räntan mot vad samma belopp hade kostat i total ränta om det i stället lånats som ett vanligt lån och räntan betalats varje månad, till samma räntesats. Skillnaden är hela poängen med att räntan läggs på skulden i stället för att betalas: det som känns kostnadsfritt i dag blir dyrare ju längre tiden går, eftersom nästa års ränta även räknas på förra årets upplupna ränta.
Läs vidare
- Belåningsgrad och amorteringskrav — för ett vanligt bolån, som har helt andra gränser än kapitalfrigöringskredit.
- Ränteskillnadsersättning — vad det kan kosta att lösa ett bundet bolån i förtid för att ta en kapitalfrigöringskredit.
- Lånekalkylator — för jämförelsen med ett vanligt lån där räntan betalas löpande.
Källor
- Kapitalfrigöringskrediter — Konsumenternas: antal aktörer, ränteläge och risker.
- Grundkrav — Konsumenternas: åldersgräns 60 år, krav på bostaden, åldersstyrda belåningsgränser.
- Så fungerar kapitalfrigöring — Konsumenternas: kapitalisering, skuldgaranti, räkneexemplet 500 000 kr / 4,5 procent.
- Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter: bolånetaket på 90 procent för nya bostadskrediter i allmänhet.
Utfallet är en uppskattning. Den faktiska räntan, kapitaliseringsmetoden och belåningsgränsen sätts av respektive långivare och skiljer sig åt mellan de bolag som erbjuder krediten — be om ett skriftligt exempel från långivaren innan du bestämmer dig.